Asuntosijoittaja ja markkinatilanne
Amir Ahmad työskentelee ROOF LKV:ssä myyntineuvottelijana ja etsii asiakkailleen vuokralaisia sijoitusasuntoihin. Minna Uski toimii ROOFilla kiinteistövälittäjänä ja tuntee asuntomarkkinat hyvin.
Leona Luukkonen ja Elina Häll ovat Huoneistopalvelun vuokrahallinnon asiantuntijoita. Nelikko istui alas keskustelemaan asuntosijoittajan markkinatilanteesta.
Miten vuokra-asuntomarkkinat ovat muuttuneet parin viime vuoden aikana ja miksi?
AMIR: Vuokramarkkinat ovat muuttuneet huomattavasti parin viime vuoden aikana, johtuen osittain koronatilanteesta, sekä rakennusbuumista. Varsinkin Helsingin keskustan alueella harvasta asunnosta voi enää pyytää samaa vuokraa kuin vielä pari vuotta sitten. Monella alueella on nyt runsaasti vapaita vuokra-asuntoja, jonka takia vuokratasoa on ollut pakko tarkistaa alaspäin. Kahden vuoden takaiseen tilanteeseen verrattuna pääkaupunkiseudulla on kaksinkertainen määrä vapaita vuokra-asuntoja. Myös etäopiskelu ja etätyöt ovat vähentäneet kysyntää. Kantakaupungissa Airbnb-toiminta on tyrehtynyt, joten moni asunnonomistaja on laittanut asunnon pidempiaikaiseen vuokrauksen markkinoille. Vaikka tilanne on vuokranantajan näkökulmasta haastava, löytyy kysyntää kuitenkin esimerkiksi asunnoille, jotka ovat hyvässä kunnossa ja joissa on jotain erikoisuuksia, kuten vaikkapa oma sauna tai terassi.
LEONA: Huoneistopalvelussa kehitys on näkynyt vuokrausaikojen hidastumisena. Aikaisemmin asuntoon saattoi tulla jopa yhdeksän hyvää hakemusta, mutta nykyään niitä tulee yhdestä kolmeen. Yhä useammin hakijat saattavat myös perääntyä, kun heille tarjotaan asuntoa, koska ovatkin päättäneet ottaa toisen asunnon.
Uutisissa on kerrottu asuntomarkkinoiden käyvän kiivaana. Kannattaisiko asuntosijoittajan nyt myydä asuntojaan, ostaa lisää vai olla tekemättä mitään?
MINNA: Se riippuu asuntosijoittajan pitkän tähtäimen tavoitteista ja suunnitelmista. Jos sijoittaja harkitsee esimerkiksi asunnon ostoa, kannattaa ensin miettiä mihin käyttöön huoneistoa ollaan hankkimassa? Onko tavoitteena flippaus (flippaus tarkoittaa asunnon ostamista, remontoimista ja eteenpäin myymistä mahdollisimman hyvällä voitolla) vai pitkäaikainen vuokraaminen? Myös asunnon sijainti vaikuttaa hyvin paljon, koska sillä on merkitystä sijoittajan strategian kannalta. Tällä hetkellä on alueita, joissa on paljon tarjontaa ja lyhyen tähtäimen suunnitelmat eivät sellaisella alueella toimi. Pitää myös osata kiinnittää huomiota kokonaisuuteen, minkälainen taloyhtiö, onko tulossa isoja remontteja, missä kunnossa huoneisto on? Ratkaisevaa osto- ja myyntipäätöksen kannalta on sijoittajan oma strategia ja tavoitteet.
Miten vuokranantaja voi lisätä asuntojensa houkuttelevuutta?
AMIR: Kun vaihtoehtoja on paljon, niin asunnon kunto ja varustus (mm. astianpesukone, pesukone, liesi, säilytystila) vaikuttavat valintaan enemmän. Keittiön ja kylpyhuoneen yleiskuntoon kiinnitetään huomiota. Lisäksi vuokralaiset etsivät usein asuntoa taloyhtiöstä, jossa ei ole tiedossa mitään isoja remontteja, jotta he saavat asua rauhassa. Mahdollisimman hyväkuntoinen asunto ja se että vuokralaisen ei tarvitse itse tehdä mitään asunnossa. Lisäksi nyt etsitään myös asuntoja, joihin ei tarvitse sitoutua vuodeksi, mutta silloin asunnon kunnon ei tarvitse olla yhtä hyvä kuin pidempiaikaisissa vuokrauksissa.
Mitä kannattaa ottaa huomioon vuokralaisen valinnassa?
AMIR: Kukaan ei voi varmasti ennustaa kuinka kauan vuokralainen asunnossa viihtyy ja maksaako hän vuokrat säännöllisesti. Elämäntilanne voi muuttua äkistikin, kuten on käynyt esimerkiksi koronan aikana. Luottotiedot kannattaa ehdottomasti aina tarkistaa, sekä missä hakija on töissä ja minkälaisella sopimuksella. Monesti vuokralaiset myös kertovat tulevaisuuden suunnitelmistaan, niistä voi saada jotain osviittaa. Vuokrasopimuksen takaajan käyttö on suotavaa ja antaa myös turvaa vuokranantajalle, varsinkin jos kyseessä on nuori hakija, joka muuttaa ensimmäiseen omaan asuntoon.
Miten vuokralaisen saa viihtymään asunnossa mahdollisimman pitkään?
ELINA: On tärkeää, että vuokranantajan ja vuokralaisen välinen kommunikointi toimii ja että vuokralaisella on aina joku, johon ottaa yhteyttä ongelmatilanteissa. Vuokralaisen toiveita kannattaa kuunnella ja toteuttaa mahdollisuuksien mukaan. Tiskikoneen hankkiminen tai seinien maalaus parantavat asunnon viihtyvyyttä huomattavasti. Näinä aikoina myös vuokrankorotusten suhteen kannattaa olla varovainen, uuden vuokralaisen etsiminen syö nopeasti kaikki vuokrankorotuksesta saadut tulot. Hyvästä vuokralaisesta kannattaa pitää kiinni.
Mitkä ovat asuntosijoittajien markkinoiden tulevaisuudennäkymät?
MINNA: Asuntosijoittajan tulevaisuudennäkymät ovat hyvät. Esimerkiksi flippaus on kasvattanut suosiotaan huomattavasti. Ihmiset ovat tulleet tietoisemmaksi asuntosijoittamisesta sijoitusmuotona, ja alhaiset korot ovat myös suosineet sijoittajia. Toisaalta asuntolainojen lainakatosta on ollut viime aikoina paljon puhetta ja sillä voi olla vaikutusta asuntosijoittajien toimintaan.
Ihmiset ovat koronan myötä viettäneet enemmän aikaa kotona, mikä näkyy myös asuntomarkkinoilla. Asunnon koko on tärkeä tekijä, nykyään halutaan enemmän tilaa, oma työhuone, parveke kerrostaloissa ja oma piha omakotitaloissa. Flippaajia kiinnostavat pohjaratkaisun muokkausmahdollisuudet, esim. voiko yksiöstä tehdä kaksion tai kaksiosta kolmion. Ostajan kannattaa aina tehdä vertailua ja kiinnittää huomiota alueeseen, kokonaisuuteen ja siihen, mitä tarkoitusta varten kohdetta ollaan hankkimassa. Tällä hetkellä markkinoilla tulee vastaan myös ylihinnoiteltuja kohteita.
